Covid-19 : Impacts et scénarii sur le marché immobilier camerounais

Dans un contexte totalement inédit où crise financière et sanitaire plongent le monde dans un fonctionnement au ralenti, une crise économique pourrait survenir. Tous les secteurs seraient alors impactés.

 

Coronavirus : quelles conséquences sur le marché de l'immobilier ?

 

Dans une interview exclusive qu’il a récemment accordée au magazine Investir au Cameroun Solomane Konén le directeur général Afrique centrale de la Banque africaine de développement (BAD) a produit un tableau sur l’impact du Covid-19 sur les principaux indicateurs macroéconomiques dans la zone Cemac en 2020.

 

En analysant ledit tableau, il en ressort que l’économie du Cameroun, pays de loin le plus touché de la Cemac avec plus de 1000 cas, devrait enregistrer une perte de croissance de 3%. La dégradation du solde budgétaire serait de 2,8% et la dégradation du solde courant de 1,4%.

 

Difficile dans ces conditions de se dire que le marché de l'immobilier sera épargné. Voici quelques scénarii possibles :

 

Scénario 1 : krach immobilier avec baisse durable des prix de 10 à 30%

 

Les personnes qui étaient en cours de vente de leur bien immobilier et pour qui cette vente était urgente. Certaines ont pris un prêt relai quand d'autres sont dans l'urgence pour trouver de l'argent, suite à une situation personnelle compliquée (divorce, santé, faillite, chômage, etc.). D'autres ont déjà investi dans un nouveau projet en se basant sur un budget calculé à partir du montant de la vente d'un bien immobilier. Pour cette catégorie de personnes, ne pas pouvoir vendre assez vite ou au prix espéré peut avoir des conséquences terribles. Que faire alors dans ce cas ? Pour la plupart, la seule option pour limiter la casse en baissant le prix de vente.

 

Le coronavirus va mettre en difficulté de nombreuses entreprises incapables de tenir assez longtemps pour surmonter la crise. Les conséquences du coronavirus sur l'économie pourront entrainer l'arrêt du paiement des loyers même si des mesures ont été prises pour les petites entreprises. D'autres vont devoir fermer et résilier leur bail et d'autres encore - propriétaires de leurs locaux - vont peut-être devoir vendre pour dégager de la trésorerie.

 

Pour les entreprises, cela aura un impact sur les propriétaires qui louent des biens immobiliers professionnels et qui peuvent être tentés de vendre leur bien à un prix plus bas que le marché actuel. Dans le dernier, la vente sera faite à un prix inférieur au marché actuel également car le besoin en trésorerie est souvent urgent.

 

Pour les acheteurs qui attendaient un crédit ou prévoyaient de faire un crédit mais qui se retrouvent en chômage partiel voire au chômage tout court, la banque n'accordera pas le crédit, le bien retombe en vente avec moins d'acheteurs solvables et des prix à la baisse.

 

On peut penser que dans les grandes villes, les prix ne baisseront pas car il y a plus de demandes que d'offres et que les acheteurs "aisés" ne manquent pas. Or, de nombreuses personnes qui prévoyaient d'investir dans l'immobilier ou qui ont investi dans l'immobilier peuvent se retrouver dans une situation compliquée dans le cas où leur exposition aux secteurs fortement négativement impactée par la situation est importante. La chute des marchés actions a déjà commencé notamment, et concerne le monde entier. Dans ce cas, ils annuleront leur projet d'achat ou se mettront à vendre leur immobilier pour récupérer des liquidités.

 

Que faire en cas de Krach immobilier ?

 

Pour ceux qui ne sont pas dans l'urgence de vendre leur bien immobilier, il vaut mieux mettre en pause la vente durant plusieurs mois et retirer l'annonce en attendant la remontée du marché immobilier. Les investisseurs, quant à eux, doivent garder en tête que les loyers resteront au même niveau car les Camerounais auront toujours besoin de se loger. Même si le risque d'impayés est plus grand. Les locations classiques à l'année seront les plus solides quand les locations saisonnières seront plus impactées par cette crise. Dans le cas contraire, il faudra vendre rapidement en baissant les prix ou mettre plus d'efforts et de moyens dans la vente.

 

Pour ceux qui possèdent des liquidités disponibles pour faire un nouvel achat immobilier, c'est peut-être le moment d'y songer pour espérer acheter 30% moins cher aujourd'hui et permettra une plus value supérieure de 30% à la revente par rapport à celui qui a acheté un bien similaire un mois avant la crise...

 

Scénario 2 : baisse des prix à court terme puis reprise après la crise

 

Dans cette hypothèse, on pense qu'il n'y aura qu'une « pause » du marché et que celui-ci reprendra son rythme et niveau de prix actuel dans une période raisonnable.

 

La différence ici est le laps de temps à attendre avant la remontée du marché. Dans ce cas de figure, il faudra être rapide pour faire un investissement ou un achat immobilier afin de profiter du rebond. La clé : être organisé et étudier les petites évolutions du marché qui indiqueront une remontée des prix.

 

Scénario 3 : hausse des prix de l'immobilier

 

Assez peu probable mais tout de même possible, ce scénario reste envisageable. A court terme, on peut envisager une baisse de nombre de biens à la vente. Les vendeurs voyant la crise venir vont reporter la vente de leurs biens. S'ils sont majoritaires, alors il en découlera une baisse de biens disponibles et donc une raréfaction surtout des biens les plus recherchés (petits studios, 3/4 pièces familiale, etc.) et donc une hausse des prix.

 

Un effet de réinvestissement massif dans l'immobilier, considéré comme une valeur refuge au détriment des placements à risque comme les marchés boursiers, pourrait engendrer une hausse des prix.

 

Que faut-il faire en cas de hausse des prix ? Dans ce contexte, ne rien faire et observer comment le marché va se comporter après la crise du coronavirus est le mieux à faire. Le marché immobilier est en hausse depuis une longue période. Cependant, dans un moment de crise, les scénarios 1 et 2 semblent les plus probables.

Incivisme au Cameroun : Impacts & Solutions

Entre KBSAP Consulting et l'incivisme au Cameroun, vous vous demandez sûrement quel peut bien être le lien.

La raison de cet intérêt est simple. Notre environnement a un impact sur la qualité de nos ouvrages (immobilier, route, etc.). Nous prônons un environnement de qualité pour des ouvrages de qualité. L’incivisme dans le cadre de ce post sera défini par ses effets:
- Dépôts anarchiques d’ordures ménagères sur la voie publique.
- Encombrement de la chaussée et du trottoir par des objets et matériaux divers.
- Développement sans règles ni contrôle des activités informelles.
- Proliférations des gares, garages et parkings spontanés.
- Aménagements non-autorisés sur la voie publique.
- Défauts d´entretien des terrains vagues et des espaces publics.

Apres analyse profonde, nous avons pu déceler les principales causes de ce fléau :
- L'ignorance des conséquences des actes d'incivisme que, nous citoyens camerounais, posons au quotidien
- La mauvaise éducation civique de base
- Le faible taux de sensibilisation : peu de moyens sont mis en jeu pour éduquer davantage les populations sur les enjeux du civisme
- L'exode rural car le surnombre crée d'une manière ou d'une autre le désordre

Malheureusement, cet incivisme occasionne de nombreuses conséquences :
- Entrave au développement urbain
- Prolifération des maladies dûes à l'insalubrité
- Augmentation du taux de mortalité
- Dégradation des conditions de vie

KBSAP Consulting se fixe la lourde mission d'être un acteur majeur dans la lutte contre l'incivisme camerounais.
Sur le plan humain, nous allons :
- Sensibiliser au maximum sur les dangers encourus.
- Rappeler la règlementation concernée par la situation.
Sur le plan technique, nous allons :
- Intégrer ce fléau dans nos contraintes de conception des œuvres routières : Elever les terre-pleins centraux davantage, délimiter de façon franche le trottoir et la chaussée
- Innover dans le sens d’accompagner les mesures actuelles : Accompagner la compagnie Hysacam conformément au contrat de confiance établi entre la Communauté Urbaine de Douala (CUD), Hysacam et la population (dont un extrait est le suivant)

 

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L'investissement immobilier offre 7,5% à 10% de taux d'intérêt au Cameroun

Un opérateur économique qui investit dans l’immobilier à Douala, la capitale économique camerounaise, doit s’attendre à ce que cet investissement lui procure un taux de rendement moyen de près de 9%, indépendamment du type de loyer. Concrètement, le cabinet britannique Knight Frank, qui a publié en 2017 une étude sur la question, révèle que dans cette ville les loyers de bureaux procurent un taux de rendement de 10%, contre respectivement 8,75 et 7,5% pour les loyers commerciaux et résidentiels.

A Yaoundé, la capitale du pays, les investissements dans l’immobilier offrent les mêmes taux de rendement, avec un léger avantage sur les loyers commerciaux, dont le taux de rendement est de 9%, contre 8,75% dans la ville de Douala.

Selon Knight Frank, une multinationale spécialisée dans les ventes, les locations, la gestion de patrimoines de propriétés et le consulting, dans le segment immobilier de bureau, les villes les plus rentables en Afrique sont Antananarivo (Madagascar) et Luanda (Angola), qui offrent chacune un taux de rendement de 14%, ainsi que Bamako (Mali), Lilongwe et Kinshasa (12% pour chacune de ces villes).

Dans le segment immobilier commercial, Antananarivo arrive de nouveau en tête du classement avec un taux de rendement de 13%, devant Luanda, Bamako, Kinshasa et Kampala (12% pour chacune de ces villes).

Dans le segment de l’immobilier résidentiel, ce sont Kinshasa et Antananarivo qui occupent la première marche du podium, avec un taux de rendement de 12% chacune, devant Luanda (11%), Bamako (10%), et Lusaka (10%).

Source : Investir au Cameroun https://urlz.fr/bBaX

Pourquoi consulter un Expert Immobilier ?

Faire expertiser son bien immobilier pour en connaître la valeur est nécessaire voire capital, par exemple dans le cadre d'une vente, d'une donation / succession ou pour l’obtention d’un financement bancaire nécessaire au lancement d’un projet de construction.

QU’EST-CE QU’UNE EXPERTISE IMMOBILIERE VALEUR VENALE ?

L'expertise immobilière est l'opération par laquelle un expert en immobilier évalue un bien immobilier grâce à des outils techniques et des connaissances spécifiques (marché immobilier, fiscalité…) afin d’établir un juste diagnostic de la valeur vénale dudit bien immobilier.

QUI APPELLE T ON EXPERT ?

L’Expert Immobilier est un professionnel apte à déterminer la valeur vénale ou locative d’un bien immobilier, qu’il soit d’habitation, d’entreprise, commercial, agricole, forestier ou d’un bien de nature commerciale, tels que fonds de commerce, droits de bail, etc…

QUELS SONT LES DOMAINES D’INTERVENTION DE L’EXPERT ?

L’Expert peut intervenir pour fixer la valeur vénale de votre bien immobilier, de votre fonds de commerce ou évaluer votre patrimoine immobilier dans les situations suivantes :

• Vente ou un achat immobilier

• Prêt immobilier : prise de garantie ou contentieux

• Succession, donation, partage

• Liquidation de communauté, sortie d’indivision

• Déclaration ISF • Expropriation

• Fixation ou révision d'un loyer

• Redressements fiscaux

• Procédure d'éviction

• Procédure judiciaire

• Apports en société, fusion, absorption et dissolution

• Valorisation des actifs d’une société, valorisation de parts

• Evaluations en matière commerciale (valeur du fonds, droit au bail, éléments corporels et incorporels...)

• Evaluation d’une valeur locative

QUELLES SONT LES CIBLES DE L’EXPERT ?

Pour les banques, l’expert immobilier est un atout dans l’octroi de crédit ou de prêt hypothécaire. L’expert immobilier a aussi pour cible les notaires et les propriétaires notamment dans des cas de succession, de donation, partage, divorce.

Le financement participatif immobilier

Qu’est-ce que le Financement participatif immobilier ?

La Finance participative représente l'ensemble des outils et méthodes de transactions financières qui font appel à un grand nombre de personnes afin de financer un projet.

Si nous rentrons dans le cadre de l'immobilier, le financement participatif immobilier permet aux particuliers d'investir de façon collective dans divers projets de promotion immobilière.

Comment fonctionne-t-il ?

Ce mode de financement se fait sans l'aide des acteurs traditionnels du financement (Etablissements de crédit). Des investisseurs particuliers peuvent donc prêter ou investir pour le financement des projets qui les intéressent, et ce en toute transparence.

Ils ont la possibilité de fructifier leur épargne en choisissant eux-mêmes les projets dans lesquels ils souhaitent intervenir, en tenant compte du risque et du rendement qui leur conviennent, en toute liberté.

Quels sont les enjeux ?

Depuis sa naissance, le financement participatif est en constante progression. Selon une étude de MASSOLUTION, cette forme de financement a permis de lever en 2014 dans le Monde, un peu plus de 650 milliards de FCFA dans l’industrie de l’immobilier. Cela démontre le potentiel énorme de ce type de financement encore embryonnaire au Cameroun.

Pourquoi investir dans de tels projets ?

Afin d'implémenter un projet social notamment la construction de logements, les uns et les autres peuvent créer une chaîne collaborative en effectuant des collectes garantissant une transparence et une traçabilité. Grâce à ce canal, il est désormais plus facile que par le passé d’intervenir dans les différents projets qui concourent à l'amélioration des conditions de vie des populations.

Toute opération immobilière n'est proposée en financement qu'après évaluation approfondie du projet. Ce qui minimise le risque de l'investissement.

Quelle est la mission du Groupe KEDI BUILD ?

De nombreuses entreprises dont le Groupe KEDI BUILD envisagent d'opter pour cette méthode de financement, et veulent impacter la vie de nombreux camerounais tant les propriétaires nécessiteux, que les investisseurs en quête de nouvelles opportunités (opportunités d’habitat ou d’investissement de valeur refuge). Ceci par l'ouverture du financement de ses nombreux projets de constructions immobilières au public.

La promotion immobilière

La promotion immobilière se définit comme l'activité économique contribuant à la production de biens immobiliers destinés à être exploités ou vendus à acquéreurs qui, soit les utiliseront pour leur propre usage, soit les mettront en location tout en les conservant en patrimoine. Elle réunit l'ensemble des réalisations d'opérations immobilières (logements, bureaux, locaux commerciaux, aménagement, lotissement, entrepôts, industries). Les programmes de promotion immobilière sont des projets de construction neuve ou de réhabilitation et aménagement.

 

Le promoteur immobilier

  • Le promoteur est un maître d'ouvrage : Il prend l'initiative de la réalisation du projet, réunit les financements nécessaires et est responsable des risques. Il est le pilote de l'opération.
  • Le promoteur professionnel est une personne morale agrée : L'opération de promotion peut être réalisée par la société de promotion elle-même ou par une structure juridique ad hoc, généralement une Société Civile Immobilière à l'instar de la SCI KEDI BUILD

 

Les étapes d'un projet de promotion immobilière ?

Les tâches de toute opération de promotion immobilière se regroupent en deux (02) grandes phases :

  • La phase de développement et de montage du projet : il s’agit des études d’opportunités foncières dans lesquelles sont appréciées toutes les composantes du projet immobilier qui vont permettre de décider de l’engager considérant le risque calculé :
    • La recherche & l'évaluation du terrain
    • Le montage de l'opération : étude de faisabilité technique, commerciale et financière
    • La mise en place des financements
  • La phase de réalisation du programme :
    • Le suivi des opérations : coordination de l’opération de construction depuis les études architecturales et techniques, le recueil des autorisations administratives, l’attribution des marchés de travaux et le suivi de la construction jusqu’à la réception auprès des entreprises et la livraison des locaux à leurs acquéreurs
    • La commercialisation de l'opération puis la livraison 
    • L’achèvement de l’opération avec l’apurement des comptes et des engagements divers.

 

Le financement des projets de promotion immobilière

Ces projets nécessitent d'énormes flux financiers. Traditionnellement, les banques pour le financement de l’immobilier garantissent la santé financière du projet sous certaines conditions notamment des apports compris entre 20 et 40% du montant total de l’opération. De nos jours, de nouveaux modes de financement sans aucun intermédiaire "traditionnel" connaissent un essor marquant. Il s'agit principalement du financement collaboratif. Ce mode de financement apparait comme une réelle opportunité à saisir pour les promoteurs.

 

 

Sources :

* https://politiquedulogement.com/dictionnaire-du-logement/p/promotion-immobiliere/

* https://fpifrance.fr/articles/cest-quoi-la-promotion-immobiliere

Social Housing Development

As populations grow, cities become more crowded than ever and the cost of living on a steady incease, the lack of affordable and adequate housing has become an increasingly important issue for individual families and governments around the world. Low-income families most often have the landed property but can’t support the cost of construction or governments not having sufficient resources to fulfill the ever-growing housing demands of the population, notably in the big economic cities. In collaboration with our Engineering and Construction subsidiary, KB SAP Management Consulting translates social housing policies into action through its Co-proprietorship Social Housing Approach, by providing modern low-cost housing to individuals and families who need it – while still affording them the dignity of a life-time eco-conscious designed and distinctive homes.  Our social housing scheme looks at elements of design and housing plans, financial sourcing, management structures, social programmes and the institutional set-up, ensuring that social housing reaches targeted households and social goals. The MANYONGO Family housing project in Bonateki-Deido quarter in Douala, Cameroon provided the family with a one-story building ; the ground floor occupied by the family and three apartments on lease.

Sustainable Local Economic Development

We support organisations to enhance Economic Inclusion of and Improve Social Climate with neighbouring populations of the communities in which they do business. By reinforcing existing capacities through the learning-by-doing approach involving different local actors, restructuring local groups and putting in place local participatory mechanisms, we support our clients through the identification, planning, implementation, monitoring, evaluation and communication on innovative micro projects geared towards the sustainability of their business and sustainable development of the communities in which they operate.Thanks to the project on Production & Commercialization of Plantains by local assoications of the Massock-Songloulou and Pouma Sub-divisions, Littoral Region in Cameroon, “Les Plantains de Pouma,” is known as a national & international market hub for whole & retail sale of plantains in the CEMAC Region. KB SAP’s Innovative Community Relations’ Approach to resolve business operational problems while improving the wellbeing of the communities.  In collaboration with our clients, we develop and incorporate cost-effective community oriented solutions into operational processes/procedures (shifting from corrective to preventive maintenance) through strategic alliances with service providers, neighbouring communities and local government authorities to tackle issues of common concern through win-win partnerships which are mutually beneficial for the sustainability of clients’ operations and the sustainable development of the communities in which they operate. Example of the Youth Employment Programme which provides vocational training on security / vigilance and integrates the youth into the global workforce to ensure the protection of Electricity Network Transmission Lines against Vandalism.

Environmental Protection, Conservation

KB SAP’s Community-oriented Environmental Conservation Model, “A Tree for Life,” is based upon our belief that sustainable forest and environmental management is showcasing responsible stewardship. We support our clients develop and implement environmental-friendly policies, processes and initiatives in a bid to ensure an eco-friendly environment for their businesses and communities, join in the nationwide and global struggle to ensure a safer environment for present and future generations as well as improve on the living conditions of the communities in which our clients operate via sustainable exploitation of our national forest reserves, paper recycling and dematerialization programs within organizations.

Example of the win-win PPP with local Councils, Ministerial Delegations /NGOs & the Private Sector Organizations, CIGs and NGOS, to develop Communal Eucalyptus Plantations as part of a comprehensive solution to anticipate wooden pole needs for sustained business operations of Cameroon’s main electricity production and distribution company. Incorporated into this program, is the support of local women’s associations to increase the production and commercialization of vegetables in the Fundong Sub-Division, NW Region of Cameroon.

The Tree For Life programme equally engages stakeholders to combat deforestation, degrading soil conditions and climatic changes affecting the Central African Sahel Region. In collaboration with local communities, development partners and local government bodies, we support industries to meet up with government recommendations and international standards to systematically reforest zones where trees were massively fell during major construction projects. Our sustainable tree-planting programme plays a major role in the fight against erosion, improvement of soil quality and a source of livelihood for local populations.